家を売る前に、
最初に考えること。

なぜ売るのか。いつまでに売りたいのか。売ったあと、どこで暮らすのか。住宅ローンはいくら残っているのか。家の中に、どれくらい荷物が残っているのか。

家の売却は、価格だけを決める手続きではありません。これからの暮らしと資産を整理する、一つの大きな選択です。

ON HOMEでは、まず現在地を整理することから始めます。

売る理由を、最初に整理する

同じ「家を売る」でも、理由によって考えるべきことは変わります。たとえば、次のような場合です。

• 住み替えたい
• 転勤する
• 海外へ移住する
• 実家を相続した
• 空き家を手放したい
• 住宅ローンの負担を見直したい
• 家族構成が変わった

急いで売る必要がある人と、時間をかけて条件を検討できる人では、売却の進め方も異なります。

まずは「なぜ売るのか」と「いつまでに売りたいのか」を整理してみてください。この二つが、売却全体の判断軸になります。

住宅ローンの残高を確認する

住宅ローンが残っている場合は、現在の残高を確認しておきます。

見るべきなのは、「家がいくらで売れそうか」だけではありません。売却後に、住宅ローンを返済できるか。売却に必要な費用をまかなえるか。次の住まいに必要なお金を確保できるか。ここまで考える必要があります。

住宅ローンを完済した場合でも、登記簿に設定された抵当権は自動的に消えるわけではなく、抵当権抹消登記が必要になる場合があります。

具体的な手続きについては法務局の最新情報を確認し、必要に応じて金融機関や司法書士など適切な専門家へ確認してください。

「売る」以外の選択肢も、一度考える

家を手放したいと思っても、本当に売却が最適とは限りません。状況によっては、売る、貸す、そのまま所有する、という選択肢があります。

特に、転勤、海外移住、実家の相続、将来的に戻る可能性がある、といった場合は、一度比較してから決める方が整理しやすくなります。

大切なのは「売ること」を目的にしないこと。自分や家族にとって、その家を今後どう扱うのが適切なのかを考えることです。持ち続ける場合に必要になる実務は家を持ち続けるという選択に、日本を離れる場合は海外移住するとき日本の家は売る？貸す？で整理しています。

家の状態を確認する

次に、建物や室内の状態を確認します。たとえば、雨漏り、水回り、外壁、設備の故障、床や壁の傷み、残置物、庭木、物置、不要な家具や家電などです。

ここで重要なのは、「売る前だから全部リフォームしよう」と決めないことです。

工事費をかけても、その費用以上に売却条件が改善するとは限りません。リフォームする。清掃だけする。荷物だけ整理する。現状のまま進める。どこまで行うかは、物件の状態や売却方法によって判断します。判断の順序はリフォームで詳しく扱います。

荷物を、一気に捨てなくていい

実家や長く住んだ住宅では、売却そのものより荷物整理の方が大変になることがあります。最初から全部処分しようとせず、次のように分けるだけでも十分です。

1. 新居へ持っていくもの
2. 家族へ渡すもの
3. 売却・譲渡するもの
4. 処分するもの
5. 判断を保留するもの

大量の家財がある場合は、不用品回収や片付けサービスなどを利用する選択肢もあります。

サービスを選ぶ際は、料金だけではなく、対応範囲、追加料金、廃棄物の収集・運搬方法や必要な許可・連携体制なども確認してください。考え方は不用品整理にまとめています。

関連記事：実家を売却する前に片付けるべき？処分方法を整理

税金も「売ったあと」ではなく「売る前」に確認する

不動産を売却して利益が生じた場合、譲渡所得に対して税金がかかることがあります。

一方、一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

ただし、「自宅を売れば必ず3,000万円控除される」という制度ではありません。適用には条件があり、他の税制上の特例との関係もあります。

相続した住宅についても、一定の要件を満たす場合に利用できる特例があります。

税金が関係する場合は、国税庁の最新情報を確認し、個別の税務判断については税理士などへ確認してください。

最初に必要なのは、査定額より「現在地」

家を売る前に整理しておきたいのは、売る理由、希望時期、住宅ローン、売ったあとの住まい、建物の状態、荷物、税金、そして売る以外の選択肢です。

すべてを最初から完璧に決める必要はありません。まず、「自分は今、どの段階にいるのか」が分かれば、次に確認すべきことが見えてきます。

ON HOMEの「60秒売却診断」は、査定価格を表示するものではありません。簡単な質問から現在の状況を整理し、次に確認したい情報を見つけるための診断です。